Questions Fréquemment Posées sur Marbella

Une expertise bâtimentaire, telle qu'elle est comprise au Royaume-Uni, n'est pas nécessaire en Espagne pour les besoins d'une hypothèque. Il est néanmoins conseillé lors de l'achat d'une propriété ancienne. Les points communs à vérifier sont l'état de la plomberie et des installations électriques, l'étanchéité, la toiture, etc. Ces vérifications, ainsi qu'une expertise structurelle complète, peuvent être effectuées par un architecte technique espagnol (aparejador) ou bien par un expert britannique qualifié. Les frais associés seraient à la charge de l'acheteur potentiel.

Les banques espagnoles sont très compétitives lorsqu'il s'agit d'offrir des hypothèques sur des propriétés neuves et de revente. Il est désormais courant pour la plupart des banques espagnoles de proposer des hypothèques aux non-résidents, bien que certaines banques offrent une plus grande variété de packages de financement que d'autres. Les conditions courantes proposées sont des hypothèques de 5 à 15 ans, souvent jusqu'à 70% du prix d'achat, à environ 1 point au-dessus des taux actuels de l'EURIBOR. Le demandeur doit bien entendu être éligible pour le prêt, notamment en ayant un revenu suffisant pour supporter les paiements mensuels, et la banque doit évaluer la valeur de la propriété. La valeur estimée coïncide généralement avec la valeur marchande de la propriété.

Un étranger non résident en Espagne a le droit de vendre sa propriété à un autre étranger non résident entièrement en devise étrangère, avec paiement effectué en dehors de l'Espagne. Il convient de noter que, depuis 1997, une retenue fiscale de 5% est effectuée par les autorités fiscales lors de la vente de toute propriété détenue par un vendeur non résident, qui est appliquée à l'impôt sur les plus-values (actuellement 18%). Le profit de la vente est réduit d'un petit pourcentage pour chaque année de possession en compensation de l'inflation. Si le montant retenu est supérieur à l'impôt dû, il peut être partiellement remboursé par le bureau des impôts. Les vendeurs ayant acquis leur propriété avant 1986 ne paient actuellement aucun impôt sur les plus-values lors d'une vente.

Le vendeur paie toujours les frais d'agence.

Il est du devoir du client ou de son avocat de régler ces factures par prélèvement automatique.

Une urbanisation est une communauté planifiée qui a respecté les normes des différentes agences gouvernementales concernant l'utilisation du terrain (résidentielle, commerciale, sportive, zones vertes) et la fourniture d'un ensemble spécifique de services et un niveau minimum de qualité dans la construction de routes, trottoirs, drainage, systèmes d'égouts, installations électriques et d'eau, etc. Obtenir l'autorisation de développer un terrain en une urbanisation peut prendre jusqu'à plusieurs années et plusieurs millions d'euros de dépenses pour un promoteur. L'avantage le plus évident pour le propriétaire d'une propriété dans une urbanisation est le fait que l'utilisation des terres est strictement contrôlée. Si l'on décide de construire une maison sur un terrain dans une section d'une urbanisation zonée exclusivement pour des habitations individuelles, vous êtes assuré par la loi qu'aucun immeuble d'appartements ni ferme de lapins ne pourra être situé sur le terrain adjacent réservé aux habitations individuelles !

Il existe plusieurs classifications de zonage pour les terrains ruraux en dehors des urbanisations. Marbella est en train de mettre à jour son plan directeur, et il convient de faire preuve de prudence lors de l'achat de terrains en dehors d'une urbanisation : dans la plupart des cas, il se peut que l'on ne puisse pas construire sur un terrain qui ne se trouve pas dans une urbanisation.

En plus de l'Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou IBI annuel (l'équivalent des taxes foncières) payé sur toutes les propriétés à la mairie, les non-résidents doivent payer un IMPÔT SUR LA FORTUNE (impuesto de patrimonio) sur leurs biens en Espagne. Le montant de l'impôt est déterminé en fonction de la richesse individuelle. Le prix de revient de la propriété est généralement la base de calcul de l'impôt.

Voici deux exemples sur la façon d'utiliser le tableau des impôts ci-dessous :

Si vous avez des biens en Espagne d'une valeur de 150.000 €/93.000 £, il suffit de multiplier ce montant par 0,2 % et vous trouverez que l'impôt est de 300 €/186 £.

Si vous avez des biens d'une valeur de, disons, 240.405 €, le calcul est le suivant :

Sur les premiers 163.848 €, vous payez le montant fixe de 328 €.

Sur la différence jusqu'au montant total de vos biens (240.405 €), c'est-à-dire 76.557 €, vous appliquez 0,3 %, soit 230 €. Ajouté au paiement fixe, votre paiement total de l'impôt sur la fortune sera de 558 €.

biens €	Paiement Fixe €	Reste jusqu'à €	% sur l'excédent
0	0	163,848	0.2
163,846	328	163,848	0.3
327,696	821	327,696	0.5
655,392	2,458	655,392	0.9
1,310,206	8,356	1,310,783	1.3
2,621,567	25,396	2,621,567	1.7
5,243,133	69,963	5,243,133	2.1
10,486,267	180,069	peu importe	2.5

Les non-résidents ont intérêt à désigner un représentant fiscal pour gérer toutes les questions fiscales relatives à leurs biens en Espagne. Les notifications officielles concernant votre propriété seront livrées à votre représentant fiscal, ce qui est très avantageux pour le propriétaire étranger car cela protège un propriétaire contre la saisie de ses biens par le fisc en cas de non-paiement des impôts, par exemple. Les années précédentes, il y avait des cas de non-résidents venant en Espagne pour découvrir que leurs propriétés avaient été saisies et même vendues, tout cela parce que le propriétaire avait été notifié officiellement à une adresse locale et s'était avéré absent ! Pour contracter un représentant fiscal, il suffit de consulter son propre avocat qui vous orientera vers son propre conseiller fiscal.

Les non-résidents qui utilisent eux-mêmes leur propriété doivent également déposer une déclaration de revenus et payer des impôts sur tous les revenus perçus en Espagne au taux forfaitaire de 25 % (y compris les revenus locatifs immobiliers) même si le revenu a été perçu à l'étranger. Chaque non-résident est évalué sur l'impôt sur le revenu même s'il n'y a pas de revenu réel (sur la théorie du bénéfice dérivé) à 25 % de 2 % (ou ½ %) de la valeur cadastrale de la propriété (valor catastral), qui est généralement une fraction de la valeur marchande de la propriété. Cet impôt n'est pas applicable si le propriétaire loue la propriété à des tiers, mais il est applicable en ce qui concerne les revenus locatifs perçus, qui sont imposables à 25 %.

Lors de la vente d'un bien immobilier (lorsque le vendeur est un non-résident), il y a une retenue automatique d'impôt de 5 % du prix de vente, payable contre un impôt sur les plus-values de 35 %. Si le vendeur est résident en Espagne, avec un permis de résidence délivré depuis six mois ou plus, il y a un taux forfaitaire de 15 % d'impôt sur les plus-values si la propriété a été détenue pendant 1 an ou plus, ajusté pour compenser l'inflation.

Les RÉSIDENTS en Espagne doivent bien entendu déposer une déclaration de revenus et déclarer les revenus qu'ils perçoivent quelle que soit leur origine. Pour les impôts, on est considéré comme RÉSIDENT FISCAL si l'on réside en Espagne plus de 183 jours par an, que l'on soit officiellement résident ou non.

Les Européens de l'UE peuvent rester en Espagne indéfiniment. Les visas ne sont pas nécessaires pour certains autres pays comme les États-Unis, mais sont encore requis dans d'autres cas, en fonction du pays d'origine et avec des durées de séjour variables.